SELGED SAMMUD: korteriühistu remondilaenu taotlemine nõuab tõhusat eeltööd (1)

Kõigepealt peaks juhatus vaatama üle ühistu rahalise seisu ja seejärel tegema koosoleku, et küsida majarahva arvamust. Ehkki võib tunduda, et see on remondiks vamistumise kõige lihtsam osa, osutub ühisele seisukohale jõudmine mõnikord tõsiseks kadalipuks.

Kahtlejad takistavad arengut

„Meil pole nii hirmus suur maja ja see võiks ammu juba olla korralikult remonditud, aga meil on üks seltskond inimesi, kes ei ole nõus mitte ühegi muudatuse ega arenguga, kõige vähem muidugi sellistega, mis nõuavad nendepoolset panust,” ütleb üks anonüümsust palunud ühistujuht Tallinnast. „Muidugi on nad ka laenuvõtmise vastu: küll ei saa panka usaldada, küll on mure, et ühistujuhid osa rahast taskusse topivad – hoolimata sellest, et hoiame juhatusega pidevalt majarahvast üksikasjalikult kursis, kui palju meil raha arvel on ja milleks on seda kasutatud, sendipealt! Katus on meil nüüd lõpuks vahetatud – aga millise vaevaga!”

Otsuse teeb üldkoosolek

Remondi tegemise ja laenu taotlemise otsuse võtab vastu ühistu üldkoosolek. Kui kõhklejaid-kahtlejaid on palju, võiks kohe kaasata ka panga esindaja, kes oskab väga täpselt rääkida laenusummast, tingimustest, tagasimaksetest, vajalikest dokumentidest jm.

Ka on mõistlik aegsasti kaasata ehitusekspert, kes aitaks kirjeldada, millised tööd ja mis järjekorras ette võtta. „Kui leitakse, et kogu maja ühekorraga korda tegemiseks jaksu pole, on asjatundlik nõuandja eriti oluline,” ütleb ehitusinsener Kalle Pilt. „Tema suudab muu hulgas kirja panna hädavajalike tööde järjekorra – siis ongi võimalik teha töid ka jupikaupa, aga nii, et järgmist etappi ette võttes ei peaks hakkama eelmist ringi tegema.” Seejärel peab ühistu tegema otsuse: milliseid töid ja mis järjekorras tehakse, mille jaoks on raha olemas ja mille jaoks soovitakse laenu võtta.

Laenuhaldur appi

Kui panga inimest pole enne kaasatud, siis pärast üldkoosoleku otsust tuleks vaadata korteriühistu plaanid üle koos laenuhalduriga, et saada panga esialgne hinnang projektile, soovitavad SEB panga laenuspetsialistid. Laenuhaldur aitab hinnata korteriühistu võimekust laenu tasuda, arvutab välja optimaalseima laenusumma ja igakuise tagasimakse suuruse ning annab nõu laenu ja tagatisega seotud küsimustes. Kindlasti ei pea sel kohtumisel häbenema ühtki asjatundmatut küsimust – pärida tuleb julgelt ja iga pisiasja, sest laenuvõtmine tähendab korteriomanikele kohustust pikkadeks aastateks.

Tähtis on ka see, kui pikaks ajaks laenu võtta. Osalise renoveerimise ja väiksema summa korral võiks tagasimakse tähtaeg olla 5-6 aastat – väiksemat laenu pole mõtet venitada liiga pika perioodi peale. Üldiselt soovitatakse mitteenergiasäästuga seotud laenude maksimaalseks tähtajaks kuni 15 ja energiasäästuga kuni 20 aastat.

Arvestada tuleb ka võimalusega, et pank hindab projekti liiga riskantseks ja ei anna laenu. Nii võib juhtuda näiteks siis, kui korteriühistu liikmete maksekoormus kasvab laenu võtmisega panga hinnangul liiga kõrgeks või korteriühistul on palju võlglasi.

Mida arvestab pank laenuotsuse tegemisel?

• Milleks ühistu laenu soovib? Kuigi laenuvõtmise küsimuse otsustab korteriühistu üldkoosolek, on oluline kaasata ehituseksperte. On juhtunud, et alguses on korteriühistul üks plaan, kuid pärast ehitusekspertidega konsulteerimist plaanid muutuvad.
• Korteriühistu suurus. Mida rohkem kortereid ühistusse kuulub, seda paremini on risk hajutatud nii korteriühistu enda kui ka panga jaoks.
• Korteriühistu asukoht. Suurlinnades ja suuremates asulates on korterite turuväärtus kõrgem ja seetõttu on ka võimalikud maksimaalsed laenusummad suuremad. Väiksemates kohtades, kus korterite turuväärtus on madalam ja laenusumma tundub sellega võrreldes suur, võib pank soovida KredExi lisakäendust.
• Elanike maksevõime. Vaadeldakse laenusumma suurust korteri ja ruutmeetri kohta ning igakuist tagasimakstavat laenusummat. Pikema laenuperioodiga on võimalik igakuist laenumakset vähendada. Oluline on ka, kas ja kui paljudel korteritel on ühistu ees võlg.
• Elanike nõusolek. Laenu võtmisega peab ühistu koosolekul olema nõus enamik korteriühistu liikmetest. Kaalutakse, milline on inimeste keskmine palk selles piirkonnas ja milline on tööhõive – laenu tagasimakse peab olema majaelanikele jõukohane.
• Omafinantseering. Alati omafinantseeringut ei nõuta, aga üldiselt võiks see olla vähemalt 10%. Seda raha võiks ühistu hakata koguma aegsasti enne laenuvõtmist – nii selgub ka, kuidas majaelanikud senisest suuremate arvetega toime tulevad.